Le Statut LMNP
Loueur en Meublé Non Professionnel

GENERALITES
Location meublée d'un logement neuf ou ancien à une personne physique ou morale.

Les revenus issus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC (l'intégralité des charges d'exploitation est alors déductibles des loyers).

POINTS CLES
Déficits :
Les éventuels déficits du loueur en meublé non professionnel suivent le régime des BIC non professionnels, ils ne sont pas imputables sur le revenu global mais reportables (au maximum sur six ans) sur les revenus de même nature.

Les frais d'acquisition peuvent être intégrés au coût de revient des immobilisations et amortis sur la durée normale d'utilisation.

Amortissements :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
Soit par exemple une annuité de 110 € pour un montant de 770 € de mobilier amorti sur 7 ans.

les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 30 et 40 ans.
Soit par exemple une annuité de 2 166 € pour un montant de 65 000 € d'immobilier amorti sur 30 ans.

Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d'exploitation est positif et à hauteur de celui-ci, ils ne peuvent donc contribuer à créer ou augmenter un déficit. Ces amortissements réintégrés sont alors reportables sans aucune limitation de durée et vont être utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.

Exemple 1 :

Résultat d'exploitation :

- 3 000

Amortissements comptables Mobilier

110

Immobilier

2 166

Le résultat d'exploitation étant déficitaire, les amortissements ne sont pas imputables, ils sont donc fiscalement réintégrés.
Résultat fiscal du loueur - 3 000 €

Exemple 2 :

Résultat d'exploitation :

1 560

Amortissements comptables Mobilier

110

Immobilier

2 166

Amortissements imputables

1 560

Le solde d'amortissement soit 716 € est fiscalement réintégré..
Résultat fiscal du loueur 0 €

Ce principe de différé d'amortissement va permettre au loueur d'échapper à quasiment toute fiscalité sur ses revenus de la location pendant la durée de son prêt. Au remboursement de celui-ci il pourra alors récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.

Avantages : l'adhésion au Centre de Gestion Agrée (CGA) permet une réduction d'impôt égale aux dépenses engagées pour la tenue de la comptabilité et pour l'adhésion au centre dans la limite de 915 €

Les plus-values :
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnels relèvent des plues-values des particuliers et sont soumises à l'impôt sur le revenu. La plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix de l'acquisition de l'immeuble :

  • L'abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année.

  •  L'abattement fixe de 1 000 € est ensuite appliqué sur la plus-value brute.

Revente :
Le statut de loueur en meublé s'appliquant indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont susceptibles, à tout moment, d'être revendus à un nouveau propriétaire qui pourra à nouveau les ré-amortir et bénéficier des avantages du statut.

TVA :
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une résidence de tourisme classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA à 5.5 % sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).

LES PIEGES A ÉVITER
La cohérence économique :
Le loyer versé par l'exploitant en pourcentage du prix de vente doit satisfaire à une logique économique pour être garanti dans le temps. Etre vigilant aux loyers anormalement élevés en taux et en montant par logement (souvent dû à des prix de vente très élevés) car le risque économique de voir le gestionnaire en incapacité de l'assumer est alors réel.

Les conditions du bail commercial :
Veiller à la répartition des charges entre le propriétaire et le gestionnaire dans le bail commercial. Conserver pour le propriétaire une proportion importante des charges aura un impact sur la rentabilité réelle de l'opération.